Об урегулировании договоров аренды во время пандемии COVID-19
01.04.2020 года вступил в силу Федеральный закон № 98-ФЗ от 01.04.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», статьей 19 которого установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, находящегося как в публичной, так в частной собственности, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего региона.
С 15.03.2020 на территории Ленинградской области режим повышенной готовности для органов управления и сил Ленинградской областной подсистемы РСЧС введен постановлением правительства Ленинградской области от 13.03.2020 № 117 (с изменениями, внесенными в данное постановление постановлениями правительства Ленинградской области № 131, 155 и 156)
Указанным выше Федеральным законом предусмотрены следующие меры поддержки арендаторов:
- отсрочка уплаты арендной платы (согласно ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ);
- уменьшение размера арендной платы по требованию арендатора в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением органами власти субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС на территории региона (ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ).
Для реализации, к примеру, права на уменьшение арендной платы арендатор может обратиться к арендодателю с предложением снизить размер арендной платы. В этой связи он вправе предложить арендодателю распространить действие соглашения об уменьшении арендной платы на весь период с начала введения региональными властями в 2020 году режима повышенной готовности или ЧС (п. 2 ст. 425 ГК РФ).
Если арендодатель откажется заключить соглашение об изменении условия договора о размере арендной платы за определенный период, арендатор вправе обратиться в суд с иском об изменении условий договора аренды.
Часть 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ соотносится и с правилами ст. 451 ГК РФ, позволяющими изменить условия договора в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом изменение договора возможно по решению суда, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами (п. 2 ст. 451 ГК РФ).
Правило ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ не исключает и применения ст. 451 ГК РФ к отношениям сторон договора аренды в отношении требований, которые касаются возможности расторгнуть договор. То есть ограничительные меры, введенные в 2020 году для предотвращения распространения коронавируса, предоставляют стороне ранее заключенного договора аренды - как арендатору, так и арендодателю - право потребовать расторжения договора, если исполнение договора (в том числе с учетом возможного снижения арендной платы) повлечет за собой такой ущерб для стороны, что она в значительной степени лишится того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора аренды.
Арендатор движимого имущества (например, транспортных средств), на которого не распространяется действие ст. 19 Закона № 98-ФЗ, также не лишен возможности потребовать снижения размера арендной платы в 2020 году на основании ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств (ограничительными мерами, вызванными угрозой коронавируса), доказав, что для него наступили последствия, указанные в пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ.
Учитывая изложенное, законодатель предоставил арендаторам право просить у арендаторов отсрочку уплаты или снижения размера арендных платежей по договорам, заключенным до пандемии коронавирусной инфекции, и арендатор не вправе чинить ему препятствия в реализации данного права.
